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明明白白你的房贷  

2014-06-30 09:31:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经常见有人问贷款相关事宜, 个人整理了下相关知识,针对典型问题做了QA,希望能对大家有所帮助,欢迎补充。
为方便对比,以下假设贷款80万, 期限30年, 月利率为基准利率6.55%/12=0.5458%, 公积金为0.375%
1,基础知识:
1.1, 资金有时间价值, 分清现值(PV) 和终值(FV)
假设月利率恒定为x, 则现在10000元30年后的FV为:10000*(1+x)^360
不区分时间算总利息多少是没有意义的
1.2,存款一般是单利,贷款一般是复利
房贷一般是按月计算的, 为方便比较可以将存款的利率也折算成按月复利
目前公积金利率为:4.5%, 但是按月结算的, 月利率为0.375%
五年期存款利率为:4.75%,折算到月利润为:(1+5*4.75%)^(1/60) -1 = 0.3557%, 如果上浮10%则为:0.3875%
也就是说不上浮的话, 五年期存款利率其实比公积金的利率还低
1.3,利息的产生只和本金大小,利率,时间相关,
在房贷中,每月产生的利息是 剩余本金*月利率
还款方式不同其实本质上没区别
2,贷款计算方法:
房贷每月都是先还剩余本金在一个月内产生的利息,再还本金
2.1,等额本金
非常简单,每月需要还本金2222, 再还剩余本金在一个月内产生的利息
第n期还款额为: 2222 + 2222*(360-n+1)*0.5458%,
商贷第一期为:6587.96, 最后一期为: 2234.12
2.2,等额本息
每月还款额为:Aβ(1+β)^m/[(1+β)^m-1] , A为贷款额,β为月利率,m为期数。 推算过程请百度之
商贷基准每月还款额为:5082.87
公积金每月还款额为:  4053.48
3, Q & A
3.1, 选择等额本息还是等额本金好
其实没有区别,本质上都是每月还剩余本金在一个月内产生的利息,再还一部分本金
不管哪种还款方式,所有你还的钱折算成现值都是贷款的额度, 30年后的终值都是800000*(1+6.55%/12)^360=5677511
大多数人选择的是等额本息,即月供不变,初期压力较小
而等额本金初期还款额较高,后面还款变少,一般不大适用于收入还在增长的主流白领人群
3.2,选择公积金还是商贷好
纯从利率看当然是公积金好,公积金月利率比商贷月利率的7折还低
等额本息时,公积金还款约为商贷基准利率的8成(见2.2)
但是公积金贷款有评估费担保费,流程有时偏长,而且额度不超过80w(评级高的为92w,104w)
部分kfs, 绝大多数二手房业主又不接受组合贷
所以只能说:能纯公积金贷款的尽量用公积金吧!
3.3, 选择20年还是30年?
其实本质上也没区别,见3.1
实际上贷款30年可以提前还款,所以短期如果有压力的话就选30年吧
3.4, 要不要提前还款
上面计算了,最低的公积金贷款利率实际上也比五年期的定存利率高
所以有大额存款没有别的投资途径的话还是提前还了合适
如有如下情况可以考虑不提前还
一,有稳妥的投资途径,折算月利率>贷款月利率
二,老爸做生意,借别人钱月息1分
三,准备攒钱买二套,或者可能的其它投资机会
归根到底只和利率有关,和你是等额本金,等额本息 还是还款初期,后期没关系
只看手里的钱给你带来的收益或机会成本是否能 > 贷款月利率
4.5, 提前还款还的都是利息?
不是这样的,提前还款还的都是本金,没有还利息这一说
之所以产生这个疑问是因为: 初期剩余本金多,每月产生的利息也多, 所以每月常规还款时利息占的比重就更大。 后期本金很少了,所以还款中利息也少,大多为本金
很多人看还款账单就产生了这个错觉,但实际上你提前还款后, 剩余本金变少, 之后每月还利息就少了
极端情况: 一个人第一期就还了所有贷款(假设银行允许), 则他只用还一个月的利息:800000*0.0655/12 = 4366 + 80w本金就可以了
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